【編者按】上月25日,本報刊發《業主物業掐架殃及千棵冬青》一文,是當前普遍存在的小區物業管理難題的商務中心一個縮影。如何解決矛盾,讓小區健康、良性發展?硚口區榮華社區公務員大廈通過業主委員會自治方式破解難題,為小區物業管理提供了新思路,頗具借鑒意義。
  “我們大廈不僅從沒用過公共維修基金,而且賺錢了!”硚口區榮華街榮華社區公務員大廈自治業新成屋主委員會工作人員告訴記者。經過5年多的管理,不但沒有像之前的物業公司一樣年年虧損,反而每季度都有節餘,2013年第三季度節餘更達1萬多元。
  昨天,記借錢者對這個被業界譽為“成功找到全市老舊住宅物管新模式”的大廈進行了調查。
  年年虧西裝外套損 物業撤走
  公務員大廈是一棟獨立小高層商住樓,位關鍵字於集賢路3號,現共有70戶居民,總人數236人。該大廈2002年底建成,樓高12層,有兩部電梯。大廈建成後,一直由斯瑪特物業管理公司管理。
  王大文,65歲,硚口區政協退休幹部,現任公務員大廈業主委員會主任。他說,斯瑪特物業公司管理時期,很多業主反映的問題,不能得到及時解決或滿意答覆,導致每年至少有20餘戶業主拒交物業費。
  從2003年到2008年,該公司每月虧損3163.4元,5年共欠收物業費3萬餘元,致使其難以正常運轉。2008年5月12日,斯瑪特物業公司單方面撤出大廈。
  小區“癱瘓” 業主自立
  物業公司撤走後,大廈完全處於無人管理的狀態。在其後的7天時間里,大廈垃圾無人清掃,自行車、電動車全都停進了大廈內的過道;陌生人自由出入無人過問,業主憂心忡忡。
  “大家一致認為,大廈物業沒人管理肯定不行。”業主委員會成員李志霞說,幾位熱心居民先後找了幾家物業公司,但沒有一家願意接收。曾有一家公司有接收的意向,但開出的高額物業費業主無法接受。
  2008年5月31日,全體業主自發召開大會,決定成立業主委員會,實行自治管理。
  經全體業主推薦、投票,王大文、張秀生等7名業主擔任業主委員會委員,其中5名是退休人員。業主委員義務服務,不收1分錢報酬。
  “假如領取1分錢報酬,我們說話就沒有力量,那我們業主委員會和物業公司有什麼區別?”42歲的彭潮兵是一名警察,是該大廈最年輕的業主委員:“現在我們完全義務服務,秉公做事。”
  屢次上門勸走擾民商家
  “賣服裝的倉庫開到居民樓來了,裝貨運貨人聲嘈雜,這讓樓上居民怎麼住啊!”前不久,大廈居民的正常生活被一家服裝店給攪亂了。
  由於小區臨近漢正街,不少商戶來租房子開公司、辦倉庫。這家服裝店每天進貨、出貨,不僅讓電梯損壞嚴重,而且讓居民休息不好。
  王大文和幾位業主委員不厭其煩地和商戶講道理,要求他們搬走。“因為這事,找他們談了十幾次,他們自己也覺得再不搬走實在不好意思,就搬走了。”王大文說。
  一戶擾民商家遷走了,不能保證下一戶不來。業委會意識到,把好租房這一關才是長久之計。他們出台規定:“本大廈為民用住宅樓,據《物權法》規定,本大廈不提供商業服務,謝絕一切經銷商進入本大廈從事商業活動。”
  為業主添置不少“家當”
  公務員大廈的物業費一直都是每平方米0.8元,始終沒漲過。業委會用公共收入添置了不少“家當”。
  “這幾年大廈裝了不鏽鋼宣傳欄,新建樓頂曬衣場,修了自行車棚,安裝了監控攝像頭……”王大文說,這些全是業主看得見摸得著的,也是大家多年想辦而物業公司沒有辦的事。
  “儘管辦這些事花了不少錢,但我們的賬面上還是有節餘。”他說,“因為我們把每一分錢都花在刀刃上。”
  不久前,大廈的3個攝像頭壞了。維修師傅說,上門安裝新的,每個要花1350元錢。王大文覺得太貴了,他跑了5條街,找到前進四路電子批發市場,一家家地問價格。最終,每個攝像頭只花了400元,還免費上門安裝。
  一個季度節餘1萬多元
  住戶胡爹爹說:“每季度的財務明細都貼在樓下,有問題可以直接質疑,有了當家做主的感覺。”除一戶找不到業主外,其餘業主繳費率達100%。
  業委會聘請了4個保安、1個衛生員,對業主活動室收費標準、收費方法進行規定,制定財務制度,實行 “收支兩條線”。
  王大文介紹,大廈小額支出,須業委會集體討論同意;3000元以上的支出,須公示,經2/3以上業主同意,且每張支出發票,必須有3人以上簽名才能報銷。每季度公示一次財務收支賬目。
  記者在大廈門口張貼的《財務公示表》上看到,2013年7月至9月,該小區物業費、停車費、廣告費等41667元,支出保安保潔工資、電梯維保費等30447元,節餘11220元。到目前,業委會賬面上節餘已累計達六七萬元之多。
  記者張慧萍 通訊員李文文 朱晗昱  (原標題:“公務員大廈”業主自己“管”自己)
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